更新时间:2024-09-21 00:31:42 作者 :庆美网 围观 : 2次
所有的买房人,以后买房时,务必注意下房产所在的圈层。
圈层的一个含义是五环内和五环外,24年发布的放松房产调控的措施,五环成为一道分水岭,成为区分是否具备第三套房购房资格的分界线。
五环内外之分,相信会对北京未来的房产市场产生持续的影响,除非有一天,彻底取消五环内外的区别。
圈层的另一含义是,北京地理空间格局,一共被分成四大圈层,分别是:核心区、中心城区、集团、新城。这一圈层,也是今天文章重点分享的内容。
其一,北京房产的地理空间分布,可以用一个核心区、一个中心城区、十大集团、七大新城来概括。
2023年,北京规自委发布了一则公示文件,全名是北京市第二道绿化隔离地区减量提质规划(2021年—2035年)(草案公示稿)。
单纯从文件名称看,规划是跟绿化相关的,打开公示文件,确实大部分内容也是如此。直到拉到文章的最后,看到这么一张图。
这张附图的名称是周边关系示意图,透露的信息着实不简单,虽然是以绿化为圈层划分依据,但基本也契合北京楼市的分布,清晰的划分了北京的行政圈层。我们由内而外来看下:
最内的圈层的是核心区,从示意图来看,基本是东西城行政区划的位置。
第二圈层是中心城区,大致是海淀、朝阳、丰台的部分区域。
第三圈层是集团区,分出来十大集团,分别是:西苑集团、清河集团、北苑集团、酒仙桥集团、东坝集团、定福庄集团、垡头集团、南苑集团、丰台集团、石景山集团。
第四圈层是七大新城,分别是昌平新城、顺义新城、城市副中心、亦庄新城、大兴新城、房山新城、门头沟新城。
以绿化为内容的规划文件,用来比对北京房产分布的区域,丝毫没有违和感。不仅不违和,反而显得非常贴切。
北京楼市的地理空间格局,跟绿化的地理空间分布,高度统一。
其二,北京房产市场早已进入激烈的存量竞争阶段,水越来越涨,船越来越高。
四大圈层的分布,意味着北京楼市,未来房产分布的格局,已经被锁死了。
比如核心区将来已经没有新的土地供应,只能消化存量;中心城区的部分区域,可能还会有土地供应,但是寥寥无几;集团圈层,还有不少土地;至于新城圈层,可供应的土地就更多。
哪里可以供地,哪里不能供地,已经安排的清清楚楚,明明白白。
最近很多人都在讨论北京新出生人口减少,人口数量降低,未来北京楼市的房价要崩溃了。
这种想法,是完全错误的。
北京未来人口减少,是个伪命题。只要北京想增加人口,放开落户政策,分分钟就会涌进一大批人。
此外,以为人口减少,房价暴跌的人,只是看到了看似问题的一方面,忽略了问题的另一方面。
哪怕北京未来的人口真的会下降,同时,北京的房产供应也是有限的,并非无限供应。尤其在绿化隔离的规划里,四大圈层划定后,基本也就牢牢框住了未来北京楼市的发展格局。
北京可供的土地越来越少,房产的数量是有限的。随着新房供应越来越少,北京房产市场就会进入彻底的存量房时代。
此时,需要考虑的不是人口减少,房子供应过量的问题,而是房子存量有限,新人口如何解决居住的问题。
其三,北京楼市,说到底也是个房产市场,遵循基本的供给和需求理论。
北京的房价既然这么高,最简单的方式就是增加供给,当供给超过需求,房价肯定会被打落下来。
比如,四环内、五环内有大量的绿地,空白地带,真要建成房子,可以增加大量的新房供给,既能解决刚需住房需求、也能解决改善住房需求,还可以把房价打下来。
然而,在现实中,这些绿地也好,留白也好,根本不可能用来建房子。
于是,供给基本被锁死,需求却依然不断增加,这种情况下,你说房价能跌到哪里去?
北京的很多资源,都是类似情况,比如车牌摇号。买车需求的人很多,然而每年新下发的车牌数量极其有限。
当车牌变成了稀缺资源,所有人的第一反应就是:
不管是否需要买车,先去摇着再说,谁也不知道猴年马月才能摇的上。到去年为止,据说摇号的人已经达到了350万之多。
北京的房子,同样如此,供给远远落后于需求,涨价只是时间早晚问题。
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